А45-15578/2014
А45-16030/2014
А45-14847/2014
А45-5380/2014
А45-4456/2014
А45-2792/2014
А45-1088/2014
А45 -148/2014
А45-613/2013 (первая инстанция отказала, апелляция отменила и кассация подтвердила)
А45-30652/2012

Оптимизация налогооблагаемой базы через оспаривание кадастровой стоимости

Сегодня особенно важным является обеспечение эффективности функционирования предприятий и организаций, формирование механизмов устойчивого развития в условиях рыночной экономики, что требует рационального использования организационных ресурсов, обеспечения оптимизации затрат и максимизации доходов. Немаловажной для современной организации статьей расходов выступают налоговые платежи, в том числе, налог на имущество и земельный налог. Если деятельность организации связана с использованием земельных участков и объектов недвижимости различных площадей (торговые центры, офисные здания, производственные и складские помещения), то суммы налогов могут быть достаточно существенными с учетом высокой стоимости коммерческой недвижимости в Новокузнецке.

Исчисление налогов производится, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, которая определяется по специально установленной методике государственными институтами. Так в Новокузнецке кадастровая стоимость установлена с 01.01.2019 года. Актуальной данная стоимость является в 2019-2021 годах. В процессе проведения оценки были переоценены практически все земельные участи и здания. Однако, следует помнить, что кадастровая стоимость, являясь основой для определения налогооблагаемой базы, может быть определена неверно, и не соответствовать реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, что неоправданно увеличивает расходы организаций, снижая эффективность деятельности, не позволяя в полной мере реализовывать предпринимательские инициативы.

Между тем, законодательством предусмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости для снижения налогооблагаемой базы и оптимизации налоговых платежей (реальная стоимость может быть ниже кадастровой в 5-10 раз). Это обусловлено следующими факторами:

несовершенство методики кадастровой оценки;
массовый характер кадастровой оценки, не позволяющий учесть индивидуальные свойства объекта недвижимости;
«человеческий фактор», который приводит к ошибками в исчислении стоимости, особенно учитывая наличие двух предыдущих факторов.

Оспаривание кадастровой стоимости урегулировано рядом нормативно правовых актов, в том числе:

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 №21-ФЗ;
Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

При этом, отчет об оценке, который предоставляется в соответствующие государственные органы в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе, является важнейшим документом, который необходим для оспаривания кадастровой стоимости.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости

Процесс оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений) с участием специалистов ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» осуществляется в следующем порядке:

предварительный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на рассматриваемую дату, оценка целесообразности оспаривания кадастровой стоимости;
заключение договора на оценку стоимости земельного участка (другого объекта недвижимости);
проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, выполнение и оформление отчета в соответствии с предъявляемыми законодательством и стандартами оценки;
защита (при необходимости) отчета в комиссии Росреестра по городу Новокузнецку;
судебная защита отчета об оценке стоимости экспертами-оценщиками;

Следует учитывать, что оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости - это более «дорогая» процедура, нежели обычная оценка рыночной стоимости. Это связано с рядом объективных факторов:

требования к отчету со стороны комиссии Росреестра, саморегулируемых организаций, судебных органов существенно выше, чем, например, у кредитных организаций при оценке залоговой стоимости, что обусловлено прямым интересом государства и муниципальных властей не допустить снижения кадастровой стоимости, обеспечивая поступления в бюджет соответствующих уровней. Оценщикам, по сути, приходится противостоять государственной машине вместе с заказчиком, преодолевая зачастую специально установленные препоны;
оценка для целей снижения кадастровой стоимости - это крайне трудоемкий процесс, который требует высокого профессионализма, наличия специальных (часто очень сложно доступных) источников информации о рынке недвижимости на указанную дату, а также применения специальных методик оценки, более сложных, чем сравнительный, затратный и доходный подходы;
специалисты, выполняющие оценку для целей оспаривания кадастровой стоимости - это настоящие эксперты, обладающие не только подтвержденными дипломами и аттестатами, но и научными званиями, степенями, имеющие публикации в научных журналах. Приложение усилия подобных специалистов к выполнению отчета - залог успеха в оспаривании стоимости и выгодные инвестиции со стороны заказчика.

То, что оспаривание кадастровой стоимости - относительно дорогостоящий процесс (15000 - 25000 р.) не снижает его значения для повышения эффективности деятельности организаций, оптимизации их затрат. Данные вложения следует рассматривать как инвестиции в развитие организации и оценивать, исходя из соотношения «затраты / результаты».

Специалисты ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» обладают уникальным опытом и знаниями в сфере оспаривания кадастровой стоимости в самые сложные периоды существования данного института: наши отчеты множество раз успешно защищались в судах и на комиссиях Росреестра в те периоды, когда это мало кому удавалось, а клиенты получали возможность существенно снизить налогооблагаемую базу, освободив финансовые ресурсы для развития бизнеса.

Позвонив к нам в офис, Вы получите исчерпывающую консультацию по вопросам оспаривания кадастровой стоимости, а также возможность успешного преодоления препон, возникающих на пути Вашего бизнеса в связи с пробелами в законодательстве, административными барьерами, закономерностями рыночной экономики. ООО «Союз Независимых Оценщиков и Консультантов» обладает всеми необходимыми возможностями и ресурсами для содействия предпринимателям в повышении эффективности их бизнеса за счет снижения кадастровой стоимости недвижимого имущества:

специалисты высочайшей квалификации;
уникальный опыт работы по оспариванию кадастровой стоимости;
отлаженные до автоматизма бизнес-процессы;
«портфолио» положительных судебных решений об оспаривании кадастровой стоимости.

Обращение в ООО «Союз Независимых Оценщиков и Консультантов» - наиболее верный шаг на пути к устойчивому развитию Вашего бизнеса.